调控或转向二手房 楼市或将进入深调阶段

 　　国家统计局数据显示，70大中城市中，全国62个城市环比均有所上涨，部分城市二手房并未降温。分析认为，下一步调控或转向二手房，调控手段由限购限贷转而侧重于限售。

　　调控或转向二手房

　　18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，全国70个大中城市的房价环比多数还在上涨，这或招致严厉调控措施出台。

　　数据还显示，房地产投资增速并未因调控政策而大幅下降。从房地产投资增速、房地产房屋施工面积增速、房屋新开工面积增速等指标可以看出，房地产局部过热调控成效渐显，房地产销售形势平稳回落。

　　3月房价同比涨势受抑制

　　3月新建商品住宅价格多数城市环比上涨，但在调控之下，上涨势头有所抑制。

　　国家统计局18日发布数据显示，3月份70个城市中仅有8个城市新建商品住宅价格比上月下降，其他62个城市环比均有所上涨。

　　“3月份是房地产传统销售旺季，但在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，从同比看，3月份70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比2月份增加4个，回落城市中18个为一二线城市。

　　初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落，3月份比2月份回落3.4个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落，3月份比2月份回落0.6个百分点;三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，3月份比2月份扩大0.4个百分点。

　　从同比看，3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。从环比看，6个城市新建商品住宅价格比上月下降，降幅在0.1至0.7个百分点之间;6个城市涨幅在0.5%以内。

　　“与以往在楼市全面升温后再调控不一样的是，本轮从3月17日开启的全国新一轮升级版调控，明显抑制了市场的升温幅度。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　楼市或将进入深调阶段

　　多位业内人士向记者表示，3月70个大中城市房价涨幅同比持续回落，意味着在密集调控后全国楼市将进入深调阶段。

　　3月起，房地产市场调控趋于频繁，截至目前已经有50余城市出台了超过140次调控措施。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，自3月份开始，以北京为首，全国新一轮房地产调控再度重磅袭来。其中北京20天出台12项房地产相关政策，包括“认房认贷”、社保缴纳由5年细化为连续60个月、离婚一年内再贷款购房仍算二套及商办限购等。

　　而且，包括广州、珠海、厦门等在内的30余个城市也密集出台收紧政策，全国开始进入严厉打击房价过快上涨阶段。其中无论是限购、限贷，还是两年内部分房源不允许上市交易等，都是为打击房产的“投资投机”属性，恢复其“居住”属性。

　　另外，从信贷政策来看，自3月份开始房地产贷款增速明显放缓，信贷收紧趋势显现。加之，供给端调控破冰。中投证券分析师李少明等人分析认为，住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求住宅供地应随去库存周期而动，无疑将缓解供需之间矛盾，稳定未来市场预期。

　　“在供需双重调控发力之下，以北京为代表，住宅市场成交已出现迅速回落，而在成交调整到位之后，下一步将进入到价格调整的环节，预计今年全国商品住宅价格趋势将逐渐进入稳中下滑的阶段。”郭毅说。

　　中原地产研究中心统计数据显示，4月以来全国40个热点城市实际成交量跌幅超过五成，市场影响远超过2016年“9·30”调控。由此他们预计，今年二季度房价降温将远超2016年四季度。

　　需要关注的是，楼市去杠杆仍不可放松。

　　“央行数据显示，3月居民部门中长期贷款增加4503亿元，较上月多增699亿元，且占同期新增贷款总额的比重超过44%，接近去年全年的水平。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹分析指出，这其中主要为按揭贷款的增长，反映了部分城市住房成交量依然不低。

　　实际上，尽管热点城市新房成交骤降，但部分城市二手房并未降温，如3月北京周均成交套数仍保持了较高水平，杭州周均成交套数为去年同期的两倍以上。

　　由此，夏丹分析预计，涨幅居前的热点城市还有加码调控措施的可能，下一步调控的重点可能转向二手房方面，调控手段由限购限贷转而侧重于限售，以拉长二手房上市转让交易的时间。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫称，预计15个热点一二线城市房价调控维持当前现状，并且部分热点城市调控已加码，短期不会放松，并且会贯穿2017年。一方面是15个热点一二线城市房价随时都可能反弹，况且政策与人为因素只是暂时性的，完成控制目标是目标;另一方面是15个热点城市供需、货币、人口、住宅用地供应等一系列问题没有根本性解决，一旦放松必上涨;其三是15个热点城市房价调控已经非常严厉了，如果没有大幅度的上涨，基本不存在调控上加力了。其四是要防止房价过快下跌的风险，避免房价崩盘，危及到楼市、金融、经济、债务的安全。

　　谢逸枫认为，按照以往房价调控经验看，一旦15个热点城市房价真正的下跌并且下跌过快，影响到经济稳增长、金融安全与地方经济、地方债务、财政收入、卖地收入、基础实施投资等，房价调控会转变成房价稳定的刺激政策出台，避免房价崩盘。